7億元，再無(wú)懸念。

經(jīng)過(guò)46輪報價(jià)，杭州上城區投資控股集團有限公司（下稱(chēng)“上投公司”）如愿以?xún)�，拿到了杭州市上城區南山路勾山里B地塊，杭州新“地王”就此誕生。

過(guò)去幾個(gè)月中，這家成立僅8個(gè)月的上城區屬?lài)�有獨資企業(yè)在土地招拍市場(chǎng)屢有斬獲。這正是杭州土地市場(chǎng)的縮影。今年一季度，杭州市出讓的15個(gè)地塊中的大部分為各區縣國企獲得。

“地方政府是幕后推手�！币晃毁Y深業(yè)內人士稱(chēng)，地方國企通過(guò)土地這一載體，將銀行的信貸資金轉化為地方財政資金，大大緩解了地方財政壓力。

在過(guò)去三年中，杭州市從土地出讓中獲得了超過(guò)1000億元的預算外財政收入。不過(guò)今年以來(lái)，包括上城區在內，杭州各市區財政收入持續負增長(cháng)。政府坐莊式的地產(chǎn)“自我孵化”由此走上前臺。

新“地王”

4月29日，在杭州公共資源交易中心，產(chǎn)權只有40年的杭政儲出[2009]4號地塊（南山路勾山里B地塊）出讓。之前，上城區的杭州市南山路東側整合指揮部，已完成該地塊的拆遷平整工作。

參與拍賣(mài)的有4家開(kāi)發(fā)商，一家是99號的上投公司；一家是9號的浙江弘益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)浙江弘益）。

作為浙江弘益的常務(wù)副總，汪國松參加了這次掛牌競價(jià)。

汪國松說(shuō)，之前他邀請的兩家知名咨詢(xún)公司，給出的最高報價(jià)是5.2億元。而他們綜合公司運作能力之后，將最高報價(jià)定為6.82億元，其中的200萬(wàn)元用于最后一輪沖擊。一開(kāi)始，競爭就充滿(mǎn)火藥味，上投公司出價(jià)總是高出第二名上千萬(wàn)元。

從第15輪開(kāi)始，單輪最低加價(jià)不低于50萬(wàn)；17輪開(kāi)始，單輪最低加價(jià)不低于100萬(wàn)；35輪開(kāi)始，單輪最低加價(jià)不低于200萬(wàn)。但事實(shí)上，那天上投公司的報價(jià)幾乎不用限定最低，每一輪加價(jià)都比另外三家高很多，第32輪高出第二名3700萬(wàn)元，第38輪高出3800萬(wàn)元。

46輪，汪國松出價(jià)6.72億元，這已接近公司擬定的出價(jià)底線(xiàn)。然而，上投公司直接出價(jià)7億元，不僅高出他2800萬(wàn)元，而且是在加價(jià)底線(xiàn)的10倍以上。

于是，一個(gè)4.6萬(wàn)/平方米樓面地價(jià)，比起拍價(jià)上漲2.3倍的杭州新“地王”產(chǎn)生。對此，杭州一些開(kāi)發(fā)商很是疑惑，認為這一價(jià)格明顯過(guò)高，存在開(kāi)發(fā)虧損風(fēng)險�？蓞⒖嫉氖�，2005年該地塊附近某住宅樓面地價(jià)22297元/平方米。

上投公司由杭州市上城區首期注資5000萬(wàn)元，2008年8月底完成注冊登記，是上城區的國資整合和運營(yíng)平臺。1月13日，這家公司曾出手競得龍翔里地塊，并成立了注冊資本2000萬(wàn)元的項目公司。

該公司網(wǎng)站新聞稱(chēng)，此次參加競拍，目的之一在于“最大程度的放大國有資產(chǎn)的引導和放大效應”。

國企角色

上投公司成立前后，杭州市各區縣政府也都在成立各自的國有獨資的城市投資開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城投公司”）。這些公司與上投公司一樣，成了土地交易市場(chǎng)的主角。今年一季度，杭州市共出讓的15個(gè)地塊中，14個(gè)為公共設施用地，且這些地塊絕大部分被各區縣的國企，以底價(jià)或較高價(jià)格拿走。

在多位知情者的描述下，城投公司的面目逐漸清晰。

在組織架構上，這些城投公司的管理層，一般來(lái)自各區縣財政、國資條線(xiàn)的領(lǐng)導干部。如杭州某區，分管?chē)�資、財務(wù)副區長(cháng)的辦公室秘書(shū)，擔任城投公司的董事長(cháng)兼總經(jīng)理。

在股本來(lái)源上，城投公司一般由兩部分組成。一部分是，通過(guò)國資部門(mén)的資源整合，從燃氣、供水供電等公共資源中，剝離出一部分固定資產(chǎn)，再注入到城投公司；一部分是，直接財政撥款，注資到城投公司，作為公司運營(yíng)的流動(dòng)性資金。

以上投公司為例，這家公司目前擁有全資、控股、參股企業(yè)30余家。經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)、創(chuàng )業(yè)投資、物業(yè)租賃、擔保、保險、餐飲、商貿等多種行業(yè)。而根據上城區的摸底，截至2007年底，全區經(jīng)營(yíng)性國有資產(chǎn)總量達28.438億元，凈值6.728億元。

知情者稱(chēng)，一些城投公司自營(yíng)業(yè)務(wù)收益還不足以支付銀行利息，“承受著(zhù)很大經(jīng)營(yíng)壓力”。

這些城投公司承擔一級開(kāi)發(fā)商角色。他們根據地方政府要求，負責地塊的拆遷、補償、整理等前期工作。地塊出讓后，城投公司分成45％的土地出讓金，35％納入財政收入，一般地方占60％。另外20％納入城市建設各種費用。

某銀行資深信貸員說(shuō)，在這一輪銀行信貸中，大部分資金流向這些國字號企業(yè)，“他們符合政策導向，又和國資、地方財政捆綁在一塊兒，銀行放貸風(fēng)險較小�！�

一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，為爭取利益最大化，城投公司往往壓低拆遷補償款，努力擴大土地的出讓價(jià)格。

“似乎在走回頭路�！痹撻_(kāi)發(fā)商說(shuō)，之前，杭州各區縣的國有開(kāi)發(fā)公司紛紛進(jìn)行了改制，如今有的已成為上市公司。

土地財政

而這一切均與地方財政有關(guān)。今年1月，杭州地方財政收入首次出現負增長(cháng)。杭州市統計局最新數據顯示，今年前4月，杭州地方財政收入175.05億元，同比下降4.7％；而支出133.05億元，同比增長(cháng)15.3％。

從2006年到2008年的三年中，杭州來(lái)自土地出讓的收入超過(guò)了1000億元。這還不算房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的稅收收入。一位開(kāi)發(fā)商預測，土地收益占杭州財政收入的比例約在25％至30％之間。由于前5個(gè)月地塊出讓不多，預計該比例會(huì )有所下降。

而各區縣對土地財政的依賴(lài)更甚。以余杭區為例，2007年財政預算收入36.7億元，其中房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)稅收約占40%，此外，余杭得自土地出讓金的收益達到48.5億元，比當年預算內收入還要高。

從2008年下半年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，土地流拍事件頻發(fā)，也直接影響了地方財政收入。今年一季度，上城區完成財政總收入16.27億元，比去年同期下降14.45%。房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，被認為是導致財政收入下降的三大因素之一。

去年10月中旬，杭州市推出了24條房地產(chǎn)救市政策，不過(guò)土地市場(chǎng)仍然未被激活。

杭州3年內將安排重點(diǎn)項目投資3000億元，其中政府投資1600億元，以推進(jìn)“城市有機更新”。而杭州市去年的財政收入剛超過(guò)900億元。所以，杭州打算以20個(gè)新城和100個(gè)城市綜合體為主要載體，把地塊招商作為今后“引進(jìn)大企業(yè)、談成大項目、謀求大發(fā)展”的重要手段。

在此情形下，國企進(jìn)場(chǎng)就成了自然的選擇。

“地方政府是幕后推手�！币晃毁Y深業(yè)內人士認為，地方國企通過(guò)土地這一載體，將銀行的信貸資金轉化為地方財政資金，大大緩解了地方財政壓力。同時(shí)，眾多國企紛紛拿地，不但避免土地價(jià)格下滑，而且造成土地市場(chǎng)火爆的錯覺(jué)。更重要的是，其投資拉動(dòng)GDP增長(cháng)，舒緩了地方政府“保增長(cháng)”壓力。

誰(shuí)來(lái)接單

2009年第一期杭州市政府編制的“讀地手冊”顯示，上城區、下城區和拱墅區，樓面地價(jià)10000元/平方米以上的地塊比比皆是。丁橋居住區、下沙開(kāi)發(fā)區的地塊也都在4000元/平方米左右。一位業(yè)內人士認為，這個(gè)價(jià)格仍然是維持在2007年的高位水平。

在10日舉行的綠城中國懇談會(huì )上，公司董事局主席宋衛平坦言，對于土地與地方財政的利益關(guān)系，他是在9年前才開(kāi)始想通的�！巴恋刭Y產(chǎn)是否貶值，是綠城面臨的唯一風(fēng)險，而非公司140％的高負債率。高負債率在公司把控之中，只要有錢(qián)，就去買(mǎi)地，再轉化成好的產(chǎn)品。只要有好的項目，并能夠快速變現，就不會(huì )出現資金鏈斷裂�！�

不過(guò)萬(wàn)科杭州公司副總吳蓓雯認為，按年初制定的計劃，萬(wàn)科今年在杭州有拿地意愿，“但具體拿多少，要看具體項目而定�！敝泻：贾莨�司經(jīng)理毛文斌認為，公司將根據項目銷(xiāo)售進(jìn)展情況，再結合市場(chǎng)各項指標，來(lái)決定公司是否繼續拿地。

國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院黃征學(xué)認為，目前經(jīng)濟前景尚未走向樂(lè )觀(guān)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有充足的拿地動(dòng)力，大家都在觀(guān)望中，市場(chǎng)復蘇時(shí)機還沒(méi)有到來(lái)。

“地方政府托市不會(huì )起到很大的作用，目前土地資源還是以市場(chǎng)配置為主要手段�！秉S征學(xué)表示，目前針對開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，有些地方放寬地價(jià)款支付期限，或對投資金額給予一定優(yōu)惠，地方政府可能希望開(kāi)發(fā)商保持一定的流動(dòng)性，才能帶來(lái)穩定稅收。

國土資源部某官員表示，近一兩年，土地收入下降影響地方政府財政收入是事實(shí)�！暗�操縱市場(chǎng)、故意抬升土地價(jià)格的行為，我們不提倡�！�

一位開(kāi)發(fā)商提出疑問(wèn)，國企通過(guò)土地這一載體，將城市公共設施和銀行捆綁，一旦出現經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，誰(shuí)來(lái)承擔這個(gè)責任？通過(guò)土地運作，緩解地方財政壓力，維系高地價(jià)城市經(jīng)營(yíng)，以此來(lái)“保增長(cháng)”是否會(huì )難以為繼？ （原載于經(jīng)濟觀(guān)察報） (本文來(lái)源：浙江在線(xiàn) 作者：陳周錫 陳文雅)